Umowę na czas określony (tzw. fixed term lease) pomiędzy landlordem / agentem a mieszkańcem podpisuje się najczęściej na okres 12 miesięcy; takiej umowy formalnie nie można zerwać przez rok, chyba ze będzie miało miejsce jedno z następujących zdarzeń:
- w umowie zamieszczony jest zapis dopuszczający złożenie wcześniejszego wypowiedzenia (tzw. break clause) - może on być takiej treści: "The tenancy hereby created is deemed to be a tenancy terminable by 1 months notice in writing by either party";
- landlord / agent notorycznie lamie prawa mieszkańca lub ewidentnie nie wywiązuje się ze swoich obowiązków;
- w momencie zrywania umowy obie ze stron podpiszą zgodę na jej wcześniejsze zerwanie bez konsekwencji dla żadnej ze stron.
Wcześniejsze zerwanie umowy w innych przypadkach skutkuje utrata depozytu, a nawet obciążeniem kosztami wynajmu mieszkania do końca zrywanej umowy.
W przypadku, gdy mieszkaniec chce zerwać przedwcześnie umowę i odzyskać depozyt, należy złożyć pisemny wniosek do landlorda / agenta o znalezienie zastępstwa na swoje miejsce (tzw. assignment o treści: "I wish to request written permission from you to replace myself within the above tenancy. Please note that under the provisions of The Residential Tenancies Act 2004 s 186 (2), I am entitled to replace myself within the tenancy (…)"); nowi mieszkańcy oddaja wtedy starym mieszkańcom depozyt i niejako przejmują ich umowę (wskazane jest jednak podpisanie nowej umowy z aktualnymi danymi personalnymi nowych mieszkańców). Osoby zdające mieszkanie nie sa w tym przypadku zobowiązane przestrzegać 28 / 35 / 42- dniowego okresu wypowiedzenia - data ich wyprowadzki zależy od ustaleń z landlordem / agentem i nowymi mieszkańcami.
Landlord / agent powinien wyrazić zgodę na takie rozwiązanie; jeśli jednak odmówi nie podając powodu, mieszkaniec ma prawo złożyć pisemne 28 dniowe wypowiedzenie umowy (tzw. notice of termination o treści: "I am giving you a minimum of 28 days notice of termination of my tenancy (…) The reason for giving this notice is that I was verbally refused to find a replacement for my fixed term lease (…)") . Akapitu o zastępstwie z reguły nie zamieszcza się w umowie, gdyż istnieje już taki zapis w akcie Residential Tenancies Act 2004, pkt. 186 (2) i jest on odgórnie wiążący.
Czas, w jakim należy dać wypowiedzenie wygląda następująco:
Długość trwania wynajmu - Okres wypowiedzenia
Poniżej 6 miesięcy 28 dni
6 miesięcy do 1 roku 35 dni
Od 1 roku do 2 lat 42 dni
Od 2 lat do 3 lat 56 dni
Od 3 lat do 4 lat 84 dni
Powyżej 4 lat 112 dni
Wypowiedzenie przedstawiane przez mieszkańca powinno:
- być na piśmie, ręcznie podpisane;
- zawierać datę wręczenia wypowiedzenia;
- określać datę zakończenia umowy (z zapisem "The tenant has the whole of the 24 hours of this date to vacate possession");
- zawierać zapis: "Any issue to the validity of the notice or the right of the tenant to serve it must be referred to the Private Residential Tenancies Board within 28 days from the receipt of the notice").
Mieszkaniec nie musi podawać powodu wręczania wypowiedzenia (wyjątkiem jest sytuacja, gdy landlord łamie prawa mieszkańca lub nie wywiązuje się ze swoich obowiązków).
Wręczenie ważnego wypowiedzenia jest bardzo istotne - jeśli mieszkaniec nie da takiego dokumentu w odpowiednim momencie, istnieje duże prawdopodobieństwo, że nie odzyska depozytu, który przepadnie z tytułu przedwczesnego zerwania umowy.
Nie ma obowiązku wręczania wypowiedzenia jeśli umowa dobiega końca i nie będziemy jej przedłużać; trzeba jednak przedstawić wynajmującemu odpowiedni dokument informujący o zamiarze przedłużenia umowy o następy rok w momencie, gdy zamierzamy pozostać w mieszkaniu dłużej, niż to pierwotnie przewidywała podpisana umowa.
Pauina Mager - Threshold
